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電商沖擊的背后，導致近幾年濟南商鋪投資收益不高，也在很大程度上導致了淘寶街面臨的關(guān)門結(jié)局。與此同時，分割出售產(chǎn)權(quán)再售后返租的模式也為后期運營埋下了風險。
隨著撤場時間的臨近，一些商戶打折甩賣。齊魯晚報·齊魯壹點 記者左慶攝
商鋪投資收益不高，業(yè)主盼開發(fā)商回購
無論是電商沖擊影響生意，還是運營商經(jīng)營存在問題，讓淘寶街如今不得不面臨關(guān)門的，最直接的原因還是600多戶業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)所有者，感覺并未獲得應有的收益。
根據(jù)業(yè)主提供的調(diào)研數(shù)據(jù)，淘寶街一樓東半?yún)^(qū)的好位置，現(xiàn)在商戶實際要交的租金在每天每平15元左右，高的達到20元以上。西半?yún)^(qū)偏僻的位置，每天每平10元左右。而業(yè)主從運營商那里拿到的租金，我們在一樓抽取了50戶業(yè)主，依據(jù)合同約定平均每天每平2.73元，這中間的差價太大了。”山東文瀚律師事務所律師王善嶺說。
有業(yè)主已經(jīng)對此次投資表現(xiàn)出后悔之意。“其實，走到現(xiàn)在，我挺后悔當年投資了這塊商鋪，感覺還不如投資住宅省心和賺得多。”淘寶街一位業(yè)主告訴記者，在今年濟南東部住宅瘋漲的映襯下，商鋪投資市場越發(fā)顯得平淡。
該業(yè)主說，盡管10年來商鋪每平米均價理論上至少也翻了三番，卻可能面臨著“有價無市”的困窘。“我當年是每平1萬元左右買的，現(xiàn)在旁邊聚隆廣場的商鋪賣到每平3萬到8萬元，感覺升值不少，但也沒個準價。尤其是這兩年電商對實體經(jīng)濟的沖擊很嚴重，實體商鋪的行情普遍低迷，現(xiàn)在轉(zhuǎn)賣我這個鋪子的話，還真不一定好賣。”
“一個關(guān)鍵問題是，運營商想和業(yè)主續(xù)約的返點數(shù)，仍然按照10年前的總房價來計算，而且一續(xù)簽就是12年。10年來洪樓地段的房價上漲的幅度可不小，12年后市場肯定還會繼續(xù)上漲。作為業(yè)主只是希望有一個合理的租金上漲幅度，10年前把自己的血汗錢投資商鋪，就是圖個好回報。因此，現(xiàn)在運營商再按照10年前的總房價作為計算租金的基數(shù)，業(yè)主肯定不接受。”王善嶺說。
目前正接觸商鋪投資的濟南好顧問房地產(chǎn)咨詢有限公司的王和新告訴記者，和投資住宅相比，投資商鋪的風險要大得多，同樣的面積，商鋪價格是住宅的兩三倍，投入成本很大，但商鋪的租金回報率和房價增值空間又在很大程度上受到后期運營的影響。“如果投準了，就是‘一鋪養(yǎng)三代’，投不好的話，空鋪率高或者租金上不來就得認栽。”
目前，部分業(yè)主甚至希望當時的開發(fā)商海威置業(yè)能夠?qū)⑸啼伣y(tǒng)一回購。在這部分業(yè)主看來，天天淘寶街的商鋪不像普通臨街的獨立商鋪業(yè)主具有完全的控制權(quán)，可以自用或外租，也可以決定租價多少。淘寶街的商鋪因為在一個商場內(nèi)，涉及業(yè)主眾多，需要聯(lián)合經(jīng)營，有很大的連體性。這對單個業(yè)主來說受到制約，缺乏控制力，個人只能跟隨大眾走。
分割出售商鋪產(chǎn)權(quán)，售后返租危險重重
花高價購買商鋪卻缺乏有效控制權(quán)，這一問題的背后和很多商鋪開發(fā)采取“售后返租”的模式不無關(guān)系。10年前，開發(fā)商海威置業(yè)將商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售給600多名業(yè)主，這為淘寶街今天的爭議埋下很大隱患。
售后返租，是指開發(fā)商將一個商業(yè)項目分割成眾多小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商或運營商統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時每年支付給小業(yè)主固定的租金，一般年返租回報在4%-12%之間。很多投資者對每年租金承諾心動不已，但那些售后返租真的像看上去那么美好嗎？
“‘一年返8%，十年返80%，你用20%的價格就能買到一個店鋪’，多數(shù)開發(fā)商都是這樣吆喝。聽起來很好，但實際上這是開發(fā)商巧妙融資的一種手段，這種快速回籠資金的模式其實有很多風險。” 一位從事濟南商業(yè)地產(chǎn)招商運營工作的業(yè)內(nèi)人士說。
該人士介紹，這種模式對開發(fā)商來說能刺激銷售，快速回籠資金，但對業(yè)主來說風險很大，因為商鋪的養(yǎng)成具有很大的不確定性，對管理公司的要求很高，在委托經(jīng)營的長達10年甚至20年的運營期內(nèi)，一旦商場經(jīng)營失敗，就可能導致業(yè)主租金顆粒無收。
“一旦出現(xiàn)這種商鋪經(jīng)營不善的情況，商鋪分割、一盤散沙的局面將導致單個商鋪在市場上難以轉(zhuǎn)讓。也就是說，業(yè)主們投資之后，其財運很大程度上取決于整個商場經(jīng)營的好壞，一旦出現(xiàn)問題，單獨的小業(yè)主很難全身而退。”該人士說。
上述人士還介紹，售后返租模式在商品房尚未竣工的情況下尤其危險。“房子還沒蓋就用這種模式售房，有可能涉嫌非法集資甚至詐騙，開發(fā)商將資金挪作他用、資金鏈斷裂、房子爛尾或者開發(fā)商卷款跑路的可能都是有的。”
事實上，對于售后返租，國家曾多次發(fā)文規(guī)定。建設部2001年頒布的《城市商品房預售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
“租金不到位、物業(yè)管理發(fā)生問題、房產(chǎn)證無法辦理、商鋪經(jīng)營不善、開發(fā)商跑路、管理公司跑路、樓盤爛尾，這些問題都有可能發(fā)生，因此消費者在投資商鋪時，對于售后返租模式一定要慎重。”該人士提醒說。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 于悅 張阿鳳）
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