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　　8月唐冶土拍在即，居住用地出讓將首次實(shí)施最高限價(jià)，觸發(fā)最高限價(jià)后房企將在配建政府儲(chǔ)備性安置房面積環(huán)節(jié)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，且只有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)。7月17日，記者從濟(jì)南市國(guó)土資源局了解到，除了競(jìng)政府儲(chǔ)備性安置房面積，今后濟(jì)南熱點(diǎn)地塊達(dá)到最高限價(jià)后還將競(jìng)軌道設(shè)施建設(shè)資金、市政建設(shè)項(xiàng)目，報(bào)價(jià)最高者為土地競(jìng)得人。

　　根據(jù)濟(jì)南“4·19”調(diào)控政策，國(guó)土部門設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià)要求，調(diào)整掛牌出讓方式，規(guī)定市本級(jí)居住用地設(shè)定出讓最高限價(jià)。這樣一來(lái)，濟(jì)南主城區(qū)和長(zhǎng)清、章丘今后熱點(diǎn)地塊土拍中將實(shí)施最高限價(jià)。

　　需要指出的是，競(jìng)買人通過(guò)交易系統(tǒng)提交申請(qǐng)，并在報(bào)價(jià)時(shí)限內(nèi)通過(guò)交易系統(tǒng)報(bào)價(jià);競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為軌道設(shè)施建設(shè)資金、配建政府儲(chǔ)備性安置房面積或市政建設(shè)項(xiàng)目競(jìng)價(jià)方式。

　　競(jìng)軌道設(shè)施建設(shè)資金：通過(guò)土拍為軌交建設(shè)籌集資金

　　設(shè)定最高限價(jià)的地塊，按競(jìng)軌道設(shè)施建設(shè)資金出讓是濟(jì)南首次提出。據(jù)報(bào)道，濟(jì)南軌道交通正探索利用多渠道融資模式，而居住用地按競(jìng)軌道設(shè)施建設(shè)資金出讓一旦落地，就為軌交建設(shè)提供了新的籌集資金渠道。

　　軌道設(shè)施建設(shè)資金采取網(wǎng)上交易系統(tǒng)20分鐘內(nèi)一次性報(bào)價(jià)的方式，即當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為“軌道設(shè)施建設(shè)資金”競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)(若在掛牌期內(nèi)達(dá)到最高限價(jià)，則待掛牌期結(jié)束限時(shí)競(jìng)價(jià)開(kāi)始后轉(zhuǎn)入)，進(jìn)入該環(huán)節(jié)后，交易系統(tǒng)啟動(dòng)20分鐘倒計(jì)時(shí)，各競(jìng)買人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性提交有效報(bào)價(jià)。

　　網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的，系統(tǒng)將詢問(wèn)除最后報(bào)價(jià)人之外的其他競(jìng)買人是否同意以相同報(bào)價(jià)進(jìn)入軌道設(shè)施建設(shè)資金競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，若同意則系統(tǒng)自動(dòng)以最高限價(jià)為該競(jìng)買人報(bào)價(jià)，若其他競(jìng)買人未同意，以最后報(bào)價(jià)(也是最高限價(jià))為土地成交價(jià)款。

　　軌道設(shè)施建設(shè)資金起始價(jià)為零，進(jìn)入該環(huán)節(jié)后，各競(jìng)買人一次性報(bào)出軌道設(shè)施建設(shè)資金數(shù)額，報(bào)價(jià)最高者確定為土地競(jìng)得人，報(bào)價(jià)相同的以先報(bào)價(jià)者為土地競(jìng)得人;20分鐘倒計(jì)時(shí)內(nèi)無(wú)人報(bào)價(jià)，交易系統(tǒng)自動(dòng)關(guān)閉報(bào)價(jià)通道，先報(bào)最高有效報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人。

　　競(jìng)政府儲(chǔ)備性安置房面積：儲(chǔ)備性安置房要與商品房同標(biāo)準(zhǔn)

　　即將到來(lái)的8月唐冶土拍，是按配建政府儲(chǔ)備性安置房面積進(jìn)行土地出讓的首次落地。網(wǎng)上交易系統(tǒng)轉(zhuǎn)入配建政府儲(chǔ)備性安置房面積競(jìng)拍環(huán)節(jié)后，交易系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)20分鐘倒計(jì)時(shí)，各競(jìng)買人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性報(bào)出本標(biāo)的內(nèi)配建政府儲(chǔ)備性安置房面積。競(jìng)拍起始面積為零，進(jìn)入該環(huán)節(jié)后，20分鐘倒計(jì)時(shí)內(nèi)各競(jìng)買人一次性報(bào)出配建政府儲(chǔ)備性安置房面積，報(bào)配建政府儲(chǔ)備性安置房面積最大者為土地競(jìng)得人，報(bào)面積相同的以先報(bào)面積者為土地競(jìng)得人。

　　土地競(jìng)得人應(yīng)于宗地成交后10日內(nèi)簽訂政府儲(chǔ)備性安置房建設(shè)移交協(xié)議，并持政府儲(chǔ)備性安置房建設(shè)移交協(xié)議與國(guó)土部門簽訂出讓合同，逾期不簽訂建設(shè)移交協(xié)議視為違約，取消競(jìng)得資格。

　　國(guó)土部門有關(guān)人士稱，競(jìng)儲(chǔ)備性安置房面積其實(shí)就是從商品房中劃出的房屋，開(kāi)發(fā)商無(wú)償提供后由全市統(tǒng)籌安置，建設(shè)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和商品房一樣。政府儲(chǔ)備性安置房的建設(shè)移交須由相關(guān)責(zé)任部門監(jiān)督，其設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與宗地內(nèi)商品房相當(dāng)，不低于拆遷安置房標(biāo)準(zhǔn)，并與商品房同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，竣工后無(wú)償移交給市政府指定單位(市級(jí)平臺(tái)熟化項(xiàng)目指定為市土地儲(chǔ)備中心，區(qū)級(jí)平臺(tái)熟化項(xiàng)目為區(qū)政府指定單位)。

　　競(jìng)市政建設(shè)項(xiàng)目：相關(guān)部門提供項(xiàng)目庫(kù)讓競(jìng)買人選

　　最高限價(jià)環(huán)節(jié)第三種競(jìng)價(jià)方式就是競(jìng)市政建設(shè)項(xiàng)目。不同的是，這種方式將采取現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)方式，即當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)為在約定時(shí)間和地點(diǎn)，由競(jìng)買人在市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)等部門提出的基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施項(xiàng)目庫(kù)中選取建設(shè)項(xiàng)目(可多選)，按照所選項(xiàng)目建設(shè)價(jià)值高者為土地競(jìng)得人。選取項(xiàng)目?jī)r(jià)值相同的，相同方在第一次報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上再次投標(biāo)。市國(guó)土資源局有權(quán)在報(bào)價(jià)價(jià)值范圍內(nèi)調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目。

　　不過(guò)，國(guó)土部門有關(guān)人士稱，目前競(jìng)軌道設(shè)施建設(shè)資金和市政設(shè)施的相關(guān)配套辦法和措施還在研究中，近期暫時(shí)不會(huì)實(shí)施，所以最高限價(jià)環(huán)節(jié)只會(huì)按配建政府儲(chǔ)備性安置房面積競(jìng)價(jià)。

　　●連鎖反應(yīng) 新規(guī)下房?jī)r(jià)影響幾何?

　　“這個(gè)政策出臺(tái)的調(diào)控目標(biāo)是高地價(jià)，只有高地價(jià)降溫，才會(huì)穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期并進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。”對(duì)于土拍新規(guī)則，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一人士認(rèn)為，土地供應(yīng)中因?yàn)榕浣ǜ黝惞才涮祝_(kāi)發(fā)商的成本壓力不會(huì)降低，但是會(huì)讓過(guò)熱的土地市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)也會(huì)有所變換。

　　另一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商拿地取決于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，如果預(yù)期房?jī)r(jià)還在漲，那就意味著所有的拿地成本都是可以接受的;反之，通過(guò)最高限價(jià)環(huán)節(jié)拿的地可能只會(huì)成為一個(gè)包袱。最高限價(jià)后拿地會(huì)不會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?該人士認(rèn)為要取決于未來(lái)國(guó)家出臺(tái)的金融政策，從最近召開(kāi)的全國(guó)金融工作會(huì)議來(lái)看，未來(lái)的金融政策可能會(huì)有一些調(diào)整，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲會(huì)有一定的效果。

　　由于濟(jì)南現(xiàn)在房?jī)r(jià)增幅趨于緩和，不顧成本拿地就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，這是小型房企承受不了的。因而，上述業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，高昂的土地成本包括風(fēng)險(xiǎn)會(huì)迫使一些中小型公司逐漸退出市場(chǎng)，大型房企逐漸占據(jù)更高的市場(chǎng)份額，向“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面高度集中。