一個(gè)個(gè)城市綜合體拔地而起，市民在這里吃喝玩樂(lè)可一次玩?zhèn)�夠

市民越來(lái)越青睞吃喝玩樂(lè)“一條龍”的好去處。 本報(bào)記者 王媛 攝

　　本期策劃 常新喜 稿件采寫(xiě) 本報(bào)記者 喻雯 馬云云 實(shí)習(xí)生 趙軍光

　　在2010年12月29日濟(jì)南市召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，濟(jì)南市委副書(shū)記、市長(zhǎng)張建國(guó)表示，濟(jì)南的16個(gè)重點(diǎn)城市綜合體項(xiàng)目招商建設(shè)進(jìn)展順利。不久前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)門(mén)納客，恒隆廣場(chǎng)等即將完工，魯商廣場(chǎng)、萬(wàn)豪國(guó)際星光天地等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在陸續(xù)入市。 種種信號(hào)表明，濟(jì)南正興起一輪商業(yè)地產(chǎn)熱。人們不禁要問(wèn)：這股熱潮襲來(lái)的同時(shí)，給濟(jì)南地產(chǎn)業(yè)留下了怎樣的印記？又將給這座城市帶來(lái)什么？

　　從深圳來(lái)到濟(jì)南三年里漸漸找到感覺(jué)

　　逛完一圈萬(wàn)達(dá)，市民梁偉舒了口氣：“濟(jì)南終于有了自己的城市綜合體。”三年前，白領(lǐng)梁偉剛剛從深圳來(lái)到濟(jì)南時(shí)，覺(jué)得不太習(xí)慣，“在深圳五年，習(xí)慣了下班后集中購(gòu)物娛樂(lè)，可是濟(jì)南基本沒(méi)有這樣的消費(fèi)場(chǎng)所，享受吃喝玩樂(lè)‘一站式’服務(wù)的地方更是難找。” 梁偉去過(guò)泉城路、濼口、洪樓、西市場(chǎng)這些商圈，但都找不到“感覺(jué)”：泉城路人多、路堵、玩不過(guò)癮，濼口則更像是一個(gè)商品批發(fā)市場(chǎng)。“相比一線城市，濟(jì)南傳統(tǒng)的商圈有些保守，缺乏國(guó)際化的大型綜合體項(xiàng)目，和城市化發(fā)展水平不匹配。” 后來(lái)，濟(jì)南陸續(xù)出現(xiàn)泉樂(lè)坊、魯商廣場(chǎng)等商業(yè)區(qū)，直到去年11月第一個(gè)真正意義上的城市綜合體開(kāi)業(yè)，讓梁偉慢慢找到了久違的感覺(jué)，下班后，他終于有地方可去了。吃飯、購(gòu)物、唱歌、看電影……“不追求規(guī)模，但追求精致，這些地方不僅提供了方便，它們大氣的外觀還有種‘地標(biāo)性’的感覺(jué)，在這里我能感受到現(xiàn)代化的生活氣息。” 有同樣感覺(jué)的，絕不只是梁偉。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，一直以來(lái)，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較滯后，多局限在單體寫(xiě)字樓和商場(chǎng)上，缺少可供消費(fèi)者集中娛樂(lè)消費(fèi)的場(chǎng)所。直到2008年末，這一狀況才有明顯好轉(zhuǎn)，當(dāng)時(shí)，集辦公、商業(yè)、居住、休閑娛樂(lè)等功能于一體的城市綜合體項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。 官方傳來(lái)明確信號(hào)是在2009年。在當(dāng)年年底召開(kāi)的全市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，濟(jì)南市提出投資4000億打造奧體文博片區(qū)、長(zhǎng)清大學(xué)科技園及園博園、恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等16個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，一度成為各大媒體報(bào)道的重點(diǎn)。近期，濟(jì)南市建委公開(kāi)的“十二五”規(guī)劃也顯示，“十二五”期間，濟(jì)南市將強(qiáng)力推進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九曲片區(qū)、西客站片區(qū)、大學(xué)科技園、濼口片區(qū)、奧體文博片區(qū)等16個(gè)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)，集中打造一批代表省會(huì)品位和形象的地標(biāo)性建筑。 “看來(lái)，我將來(lái)的生活會(huì)越來(lái)越豐富多彩。”梁偉說(shuō)。

　　外來(lái)“大鱷”頻出手商業(yè)地產(chǎn)吸引各方投資者

　　梁偉的另外一個(gè)身份是世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)濟(jì)南市場(chǎng)部經(jīng)理，他能夠敏銳地捕捉到濟(jì)南地產(chǎn)的每個(gè)微小動(dòng)向。最近他發(fā)現(xiàn)，城市生活發(fā)生變化已經(jīng)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上得到了體現(xiàn)。 數(shù)字顯示，與2009年相比，在政府供地計(jì)劃基本沒(méi)有太大變化的前提下，濟(jì)南商業(yè)用地越來(lái)越受歡迎，商業(yè)地產(chǎn)愈發(fā)活躍。自2010年第二季度以來(lái)，省城商業(yè)地產(chǎn)一直呈現(xiàn)旺銷(xiāo)跡象。世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在住宅成交量大跌的2010年4月，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)成交量卻不降反增，當(dāng)月成交量超過(guò)前兩個(gè)月成交量之和。此后，商業(yè)地產(chǎn)便一直熱度不減。 “去年下半年以來(lái)，濟(jì)南商業(yè)用地拍賣(mài)尤其激烈。”梁偉清楚地記得，去年6月份濟(jì)南有9宗土地成交，全部為商業(yè)用地；10月份，東部三塊商業(yè)金融業(yè)地塊拍賣(mài)，最終以8億元的總價(jià)成交，溢價(jià)近2.5億元；12月，東部?jī)蓧K商業(yè)用地再次拍出高價(jià)，溢價(jià)率分別高達(dá)80.3%和141.1%。他甚至聽(tīng)說(shuō)，部分住宅地產(chǎn)商悄悄轉(zhuǎn)了風(fēng)向，開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。 濟(jì)南市建委透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)與梁偉提供的數(shù)據(jù)不謀而合。2010年年初至12月底，濟(jì)南辦公寫(xiě)字樓已售套數(shù)為1781套，商業(yè)用房已售套數(shù)為2143套，均價(jià)為19258元/平方米，成交量均比2009年多出千余套，均價(jià)提高了9000多元。 綠地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科……不經(jīng)意間，這些聲名顯赫的地產(chǎn)“大鱷”在濟(jì)南接連出手，這也直接導(dǎo)致省城商業(yè)用地突然升溫。對(duì)此，山東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任程道平分析說(shuō)，這與國(guó)家的樓市調(diào)控政策有一定關(guān)系。例如，國(guó)家提高住宅二、三套房首付，抬高了不少人的貸款成本。商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有受到調(diào)控政策影響，貸款首付一直是五成，且購(gòu)買(mǎi)套數(shù)不受限制，自然吸引了各方投資者的目光。 此外，濟(jì)南城市空間拓展也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。省城房產(chǎn)評(píng)論人于清稱，西部新城、東部新區(qū)和小清河濱河新區(qū)三大新區(qū)是濟(jì)南重點(diǎn)打造的片區(qū)，隨著現(xiàn)在眾多住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，周邊的商業(yè)需求也隨之增加。“根據(jù)規(guī)劃，文博片區(qū)將成為濟(jì)南的大型居住區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前景很好。”于清說(shuō)，目前商業(yè)地產(chǎn)成交量比住宅地產(chǎn)少，而且其成交數(shù)據(jù)突然增長(zhǎng)不排除大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)帶來(lái)的偶然性，但按照未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)處于上升勢(shì)頭是必然趨勢(shì)。

　　“80后”、“90后”夜生活將有地兒可去

　　“發(fā)燙”的商業(yè)地產(chǎn)正悄悄改變著這座城市。 梁偉已經(jīng)明顯地感受到商業(yè)地產(chǎn)升溫帶來(lái)的好處。“起碼這座城市變亮、變高了。”剛到濟(jì)南時(shí)，梁偉最明顯的感觸就是這座城市的形象很一般，“有點(diǎn)土”，連個(gè)像樣的高檔商業(yè)圈都沒(méi)有。這兩年，隨著泉樂(lè)坊等商業(yè)區(qū)不斷興起，整座城市的形象整體好轉(zhuǎn)起來(lái)，“有了那么點(diǎn)兒大都市的味道”。 城市形象提升還只是一小方面，商圈經(jīng)濟(jì)的提升對(duì)整個(gè)城市的帶動(dòng)是全方位的。專(zhuān)家認(rèn)為，城市綜合體是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的一種形式，它所呈現(xiàn)出來(lái)的“集聚效應(yīng)”非常大。這一說(shuō)法與此前濟(jì)南市國(guó)土資源局公布的消息遙相呼應(yīng)。2010年10月，濟(jì)南市國(guó)土資源局召開(kāi)的城區(qū)及建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新聽(tīng)證會(huì)傳出消息，濟(jì)南商業(yè)用地平均容積率擬由原設(shè)定的1.3提高至1.7，這意味著濟(jì)南的土地利用強(qiáng)度及利用效益將得到顯著提高。可見(jiàn)，城市綜合體的建設(shè)正是大勢(shì)所趨。 “大商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐，提升了濟(jì)南這座城市的檔次。”不僅如此，商圈的不斷升級(jí)將成為濟(jì)南經(jīng)濟(jì)，尤其是服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要引擎之一。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，對(duì)一座城市來(lái)講，城市綜合體對(duì)三產(chǎn)的拉動(dòng)是不言而喻的。以夜生活為例，多年來(lái)，濟(jì)南的夜生活一直處于尷尬境地，娛樂(lè)場(chǎng)所少，不少“80后”、“90后”想在夜間出門(mén)休閑都找不到合適場(chǎng)所。隨著城市商圈的陸續(xù)建成，這部分人群的消費(fèi)需求將得到極大釋放。 濟(jì)南認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，已經(jīng)著手全面推進(jìn)以泉城路為核心的中心商業(yè)區(qū)的改造升級(jí)，并將在大明湖、小清河沿岸建設(shè)餐飲酒吧集聚區(qū)，通過(guò)降低企業(yè)夜間經(jīng)營(yíng)成本、延長(zhǎng)公交營(yíng)運(yùn)時(shí)間等措施，激活省城夜生活。 業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，這些與濟(jì)南致力于將服務(wù)業(yè)打造成“首位經(jīng)濟(jì)”的目標(biāo)一脈相承。“一座城市的商圈如果不發(fā)達(dá)，想發(fā)展好服務(wù)業(yè)相當(dāng)于空談。”在2010年12月29日召開(kāi)的濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，省委常委、濟(jì)南市委書(shū)記焉榮竹表示，一座城市只有把服務(wù)業(yè)發(fā)展好，才能促進(jìn)城市水平不斷提高。“從這個(gè)角度來(lái)講，商圈發(fā)展的水平，在一定程度上決定著濟(jì)南的城市化發(fā)展水平。”

　　商業(yè)和住宅地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有必然聯(lián)系

　　商業(yè)地產(chǎn)日漸升溫，不少市民擔(dān)心，這是否會(huì)波及住宅市場(chǎng)甚至影響房?jī)r(jià)？專(zhuān)家認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)和住宅地產(chǎn)的價(jià)格由市場(chǎng)供需決定，二者之間沒(méi)有必然的因果聯(lián)系。 李鐵崗說(shuō)，在一定程度上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要依附于住宅市場(chǎng)聚集人氣，但二者又各有一套運(yùn)營(yíng)發(fā)展體系。短期來(lái)看，商業(yè)和住宅地產(chǎn)二者之間呈現(xiàn)反向關(guān)系，“在商業(yè)地產(chǎn)的資金多了，流向住宅的自然就少了，二者的價(jià)格應(yīng)該是此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。”不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，二者的方向是一致的，都受總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，由市場(chǎng)供需決定。此外，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，濟(jì)南住宅市場(chǎng)還是以剛性需求為主，而商業(yè)地產(chǎn)的“剛性需求”并不明顯。因此，開(kāi)發(fā)商的資金還將相對(duì)集中在住宅市場(chǎng)。也就是說(shuō)，商業(yè)用地并不會(huì)對(duì)商品房產(chǎn)生直接影響。

　　對(duì)于濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)，接受采訪的多數(shù)專(zhuān)家表示，現(xiàn)在只是開(kāi)始，濟(jì)南還有很長(zhǎng)的一段路要走。“濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正處于成長(zhǎng)期，城市綜合體建設(shè)也只處于初級(jí)階段。”程道平說(shuō)，城市綜合體要集商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等多功能于一體，而濟(jì)南打造的16個(gè)城市綜合體只能實(shí)現(xiàn)其中一部分功能。 不少業(yè)內(nèi)人士分析，目前濟(jì)南本土開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“適應(yīng)度”顯然還不夠。李鐵崗認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將告別小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)，與寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、城市綜合體等多種商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)合，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的策劃能力、資源整合能力都是極大的考驗(yàn)，而本土企業(yè)在這方面顯然有所欠缺。 省城房產(chǎn)評(píng)論人于清則對(duì)本土開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)承受力有所擔(dān)憂。他說(shuō)，地產(chǎn)商大都喜歡資金“快進(jìn)快出”，而商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大，回報(bào)率也遠(yuǎn)低于住宅地產(chǎn)，因此業(yè)內(nèi)有“前三腳踢不好，立馬就拉倒”一說(shuō)。與外來(lái)地產(chǎn)商相比，本土地產(chǎn)商綜合實(shí)力偏弱，這將導(dǎo)致他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)承受力不足，甚至埋下經(jīng)營(yíng)隱患。因此他認(rèn)為，目前濟(jì)南市場(chǎng)的力量還不足以引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展。 “在這樣的背景下，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須理性。”李鐵崗提醒，商圈發(fā)展要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)需要進(jìn)行，過(guò)度開(kāi)發(fā)和投資可能會(huì)形成泡沫，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值自然也將隨之降低。 不管怎樣，對(duì)于未來(lái)的生活，梁偉已經(jīng)有許多想象：在大明湖邊喝杯酒，在SHOPPING MALL里盡情選購(gòu)，那時(shí)的濟(jì)南才真正有了大都市的感覺(jué)。“這是必然趨勢(shì)，濟(jì)南的商業(yè)圈將面臨重新洗牌，那些傳統(tǒng)的商業(yè)圈慢慢就將退出歷史舞臺(tái)了。”