□　本報(bào)記者　白曉

　　在政府持續(xù)宏觀調(diào)控下,土地市場(chǎng)于去年進(jìn)入低迷,并在今年上半年陷入供需雙降的冷清局面,土地流標(biāo)、底價(jià)出讓等現(xiàn)象十分普遍。雖然最近隨著商品房成交量回升,土地市場(chǎng)也開(kāi)始有所起色,但高庫(kù)存致房企面臨巨大的資金鏈壓力,拿地謹(jǐn)慎,土地市場(chǎng)短期內(nèi)難言回暖。

　　住宅用地成交驟減七成

　　自去年限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái),土地交易市場(chǎng)一直不景氣。由于市場(chǎng)存量房增加,銷(xiāo)售停滯,青島土地市場(chǎng)明顯降溫。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院青島分院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年青島各類(lèi)土地總成交160宗,其中住宅用地成交40宗。而在去年同期則是成交504宗地塊,住宅用地成交143宗,住宅用地成交降幅達(dá)七成。統(tǒng)計(jì)顯示,今年1—6月份,青島土地成交建設(shè)用地1643591平方米,同比2011年上半年下跌31.09%,規(guī)劃建筑用地面積3443231平米,同比去年上半年下跌71.33%。

　　從具體的土地用途占比變化來(lái)看,住宅用地供應(yīng)業(yè)趨于遲緩。今年上半年,青島推出的地塊中工業(yè)用地所占比重最大,高達(dá)49.23%；其次為商業(yè)、辦公用地,比例為26.39%；住宅用地所占比例僅為23.94%。

　　青島的現(xiàn)狀是全國(guó)土地市場(chǎng)“冷清”的一個(gè)縮影。據(jù)國(guó)家專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市2012年上半年的土地市場(chǎng)共計(jì)成交了2067塊,累計(jì)土地出讓金為2274億元,僅為去年全年土地出讓金的25.8%。住宅用地成交宗數(shù)、用地面積、土地出讓金下滑幅度均為各類(lèi)用地之首,住宅用地累計(jì)成交439塊,同比減少35.6%。

　　底價(jià)成交成常態(tài)

　　同往年拍賣(mài)土地高溢價(jià)成交情況明顯不同,底價(jià)成交成為今年島城土地市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。在今年上半年成交的居住商業(yè)類(lèi)用地中,超過(guò)七成的土地是底價(jià)成交,總的成交溢價(jià)率不足1%,而過(guò)去3年中土地成交平均溢價(jià)率為23%,即使是去年,整個(gè)土地市場(chǎng)的平均溢價(jià)率也在8.34%。

　　今年首拍——四方區(qū)廣昌路5號(hào)2月掛牌拍賣(mài)起價(jià)3525元/平方米,拍賣(mài)師宣布拍賣(mài)開(kāi)始后,7號(hào)競(jìng)買(mǎi)人首先應(yīng)價(jià),之后無(wú)人加價(jià),最終該地塊由青島一本土房地產(chǎn)商底價(jià)拍得。4月20日的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上,萬(wàn)科以4585元/平方米的起拍價(jià)競(jìng)得四方新都心一地塊,整場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)僅僅用了3分鐘。隨后5月四方兩地塊也均以底價(jià)成交。

　　在底價(jià)成交成為交易常態(tài)的同時(shí),流拍、中止拍賣(mài)等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。青島七區(qū)范圍內(nèi)上半年共有三幅住宅用地出現(xiàn)流拍、中止拍賣(mài)現(xiàn)象。李滄區(qū)重慶中路399號(hào)地塊曾計(jì)劃在今年1月11日拍賣(mài),但最終因競(jìng)買(mǎi)參與企業(yè)未達(dá)標(biāo)而取消拍賣(mài)。2月份調(diào)低競(jìng)買(mǎi)保證金后再次推出,仍沒(méi)有避免“終止拍賣(mài)”的命運(yùn),推遲于3月15日上午舉行的拍賣(mài)會(huì)卻又因故取消,成為今年“最難拍”的地塊。4月27日,在開(kāi)發(fā)區(qū)卓亭廣場(chǎng)公共資源交易大廳舉行土地拍賣(mài)會(huì),一幅位于膠州灣隧道開(kāi)發(fā)區(qū)下橋段的住宅地塊,因無(wú)人應(yīng)價(jià)導(dǎo)致流拍。備受矚目的四方區(qū)山東路171號(hào)人才市場(chǎng)的地塊,自3月底公開(kāi)亮相以來(lái),在不到3個(gè)月時(shí)間里就被兩次“中止”拍賣(mài)活動(dòng)。

　　與此強(qiáng)烈對(duì)比的是,2009年和2010年青島土地市場(chǎng)火爆,“地王”誕生現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。2010年,青島土地市場(chǎng)先后出現(xiàn)東海西路前海地塊、工人療養(yǎng)院地塊、浮山后地塊等5個(gè)地王。

　　短期難言回暖

　　今年6月份以來(lái),北上廣等重點(diǎn)城市接連成交高溢價(jià)地塊。這是否預(yù)示著全國(guó)土地市場(chǎng)將整體復(fù)蘇?

　　對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,當(dāng)前土地市場(chǎng)回暖只是個(gè)別現(xiàn)象,下半年預(yù)計(jì)整體仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),回暖局面短期內(nèi)仍難以出現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō),土地市場(chǎng)的冷暖不應(yīng)只看幾天的數(shù)據(jù),個(gè)別地塊出現(xiàn)超高溢價(jià)率,并不能代表全國(guó)的情況。“目前土地市場(chǎng)的高溢價(jià)成交只是個(gè)別現(xiàn)象,且大多是一些非住宅類(lèi)的小地塊。

　　“判斷土地市場(chǎng)是否回暖,單憑溢價(jià)率不能說(shuō)明問(wèn)題。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為,“如果接下來(lái)出現(xiàn)住宅地塊大量溢價(jià)成交,以及銀行開(kāi)發(fā)貸放松,才意味著土地市場(chǎng)真正的回暖,應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)觀察這兩個(gè)指標(biāo)的變化。”

　　放到青島市場(chǎng)來(lái)看,雖然近期樓市成交量回升,一定程度緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力,但年內(nèi)眾多的房企仍處于去庫(kù)存階段,難以大規(guī)模購(gòu)買(mǎi)土地。

　　高庫(kù)存致房企面臨資金鏈壓力。據(jù)知情人士透露,當(dāng)年的地王——2010年綠城斥資40余億元拿下的前海鉆石地塊,在沉寂兩年后于今年2月份進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃公示,如今依然停留在地基開(kāi)挖階段。

　　“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),地價(jià)的高低在資金鏈環(huán)節(jié)中比重較大,尤其是在現(xiàn)在市場(chǎng)不好的情況下,拿地前更要再三斟酌。”一位開(kāi)發(fā)商直言,目前,房企拿地依舊是“按需而取”,以抄底為主。另一方面,大部分中小房企資金緊張,對(duì)土地市場(chǎng)的參與度不會(huì)太高。

　　“去年,開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為限購(gòu)政策會(huì)在年底放開(kāi),因此拿地的積極性還算高；但今年國(guó)家頻頻釋放調(diào)控政策不會(huì)放松的消息,加上存量房源持續(xù)維持在10萬(wàn)套以上,多數(shù)開(kāi)發(fā)商不敢、也無(wú)法騰挪出資金來(lái)拿地。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島分部總經(jīng)理孫杰說(shuō),如何盡快地消化庫(kù)存量,仍是開(kāi)發(fā)商面臨的主要課題。