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2013年，宋寶坤還只是一名上班族，過(guò)著朝九晚五的生活。工作之余的他，想著如何能賺一點(diǎn)錢，于是，開(kāi)始做起了租房中介，租了幾套房子，再往外出租，賺取租金差，成了人們眼中的“二房東”。
2017年，政府大力提倡租房并舉，已然專職做租房中介的宋寶坤，生活有了很大的變化。在他看來(lái)，他不再是一個(gè)“二房東”，而是一個(gè)“公寓服務(wù)商”。文/圖記者董金麗實(shí)習(xí)生吳紹博
“你這是拿我的房子賺錢”
“長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在這么火，您在2013年就開(kāi)始做這一行，真是有遠(yuǎn)見(jiàn)。”當(dāng)記者這樣稱贊宋寶坤時(shí)，他靦腆一笑，告訴記者，進(jìn)這一行只是一個(gè)偶然，“那時(shí)候還在企業(yè)上班，想著業(yè)余賺點(diǎn)小錢，自己也租過(guò)房子，知道大學(xué)畢業(yè)生租房的困擾，就試著租了兩套房子，再往外出租，賺點(diǎn)差價(jià)。”
宋寶坤說(shuō)，自己剛畢業(yè)時(shí)，三個(gè)人合租，共同負(fù)擔(dān)房租，后來(lái)走了一個(gè)，剩下倆人負(fù)擔(dān)一整套的房租，壓力很大，重新?lián)Q了地方，房東也得重新再找租戶。“而我租下一整套房，再裝修成一個(gè)一個(gè)的單間，向外出租，租客彼此之間互不影響。”
但是那時(shí)候有很多人不理解，在宋寶坤找房源的時(shí)候，甚至有房主對(duì)他說(shuō)，“你這是拿我的房子賺錢，我為什么不自己賺？”宋寶坤回憶當(dāng)年一開(kāi)始做的時(shí)候，遇到的一些困難。“覺(jué)得我們是拿他們的房子賺錢，他們卻沒(méi)有意識(shí)到我們這樣卻保證了他們的房子不被空置。”
“現(xiàn)在人們的想法都扭過(guò)來(lái)，房主自己往外租房，不僅要花費(fèi)很多心思和精力，租客住個(gè)一年半年就離開(kāi)了，會(huì)有空窗期，還得再費(fèi)心找下家。但是租給我們，一簽就是5-10年，多省心。”宋寶坤告訴記者，現(xiàn)在已經(jīng)很少有房主認(rèn)為中介是在拿他們的房子賺錢了，反而覺(jué)得給自己省了好多麻煩。
“以前大家都稱我們是二房東，我們自己也這樣戲稱。”宋寶坤告訴記者，現(xiàn)在他給自己的定義是“公寓服務(wù)商”，而不再是簡(jiǎn)單的“二房東”，希望為租戶提供最好的服務(wù)，做一個(gè)好品牌。
五年前遇不到同行正面競(jìng)爭(zhēng)
“2013、2014年的時(shí)候，租房市場(chǎng)剛剛開(kāi)始，競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，幾乎遇不到同行的正面競(jìng)爭(zhēng)。”宋寶坤告訴記者，在剛開(kāi)始做這一行的時(shí)候，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，“那時(shí)候有充足的房源和客源，我剛開(kāi)始做的時(shí)候在歷下區(qū)，基本遇不到同行搶客源、搶房源。”
2015年是相對(duì)平靜的一年，變化主要是在2016、2017年，濟(jì)南出現(xiàn)了很多租房中介公司。到了2017年，萬(wàn)科泊寓進(jìn)駐濟(jì)南市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)商開(kāi)始進(jìn)駐濟(jì)南的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈。
“在同一片區(qū)域內(nèi)，大約有三四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，今天去看了一套房子，如果沒(méi)簽下來(lái)，可能第二天就被別人簽了。”宋寶坤舉例說(shuō)明現(xiàn)在租房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。
而競(jìng)爭(zhēng)不僅體現(xiàn)在房源上，在客源方面也有所體現(xiàn)。“以前我們收取租金有年付、半年付、季付幾種，從我們資金流來(lái)說(shuō)，肯定是一次性付的越多越好。”宋寶坤說(shuō)，“不過(guò)現(xiàn)在也有月付的，押一付一。沒(méi)辦法啊，市場(chǎng)如此，你不租給他們（租客），也會(huì)有別人租給他們。”
“而且現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，導(dǎo)致綜合成本也增加，不像前幾年那樣，隨便在個(gè)大型租房網(wǎng)站上開(kāi)一個(gè)會(huì)員就有足夠的租客找上門，現(xiàn)在可能要開(kāi)好幾個(gè)網(wǎng)站的會(huì)員，就這還不夠，線下也得去搞一些活動(dòng)，獲客成本的增加是巨大的。”宋寶坤說(shuō)。
“公寓服務(wù)商”更注重品質(zhì)
而談及這一行的盈利模式，宋寶坤告訴記者，“主要是房租的租金差，我們通過(guò)更好的包裝，把出租的房子裝修得更精致一些，為客戶提供更好的服務(wù)，諸如保潔、維修等等，從而打造品牌提高溢價(jià)率。”
“根據(jù)不同戶型以及裝修質(zhì)量的高低，每月租金差價(jià)一般在1000至3000之間。”宋寶坤說(shuō)，有些房子在最初租的時(shí)候是純毛坯房。以150平的戶型為例，前期至少就要投入三萬(wàn)余元資金進(jìn)行裝修及家具家電的購(gòu)置，不算人員成本維修成本房間空置率的話，也得需要一年多時(shí)間才能回本，這非常考驗(yàn)一個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)能力。
據(jù)宋寶坤介紹，他的簡(jiǎn)家公寓成立于2014年，主要做分散式的公寓出租，目前已擁有近2000套房源，“在濟(jì)南的同行中，簡(jiǎn)家應(yīng)該屬于中等水平。”
宋寶坤認(rèn)為，做長(zhǎng)租公寓要特別注意公寓的品質(zhì)，“有些傳統(tǒng)的二房東考慮的不是特別多，只想著賺錢。形成一定品牌之后，要注意的地方就很多了，要特別考慮自己的名聲。比如不能打擾鄰居，租客的素質(zhì)也有一定要求，并不是什么樣的人都租。”
同時(shí)，他也認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)復(fù)雜程度并不低。“獲取房源后，最早我們處在一個(gè)裝修公司的角色，首先要去設(shè)計(jì)、裝修、改造。然后要去招租，招租完要對(duì)客戶提供后續(xù)的服務(wù)，這些服務(wù)更類似于酒店，當(dāng)然，沒(méi)有酒店入戶服務(wù)那么細(xì)致。所以我覺(jué)得做這個(gè)行業(yè)需要具備多行業(yè)綜合素質(zhì)才比較好。”
“行業(yè)地位提高，行業(yè)更加規(guī)范”
“目前這個(gè)行業(yè)并沒(méi)有相關(guān)的行業(yè)規(guī)范，但國(guó)家目前非常重視長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，前段時(shí)間我還去房產(chǎn)大廈那邊參加政府聽(tīng)取我們這些從業(yè)人員的意見(jiàn)的會(huì)議。”宋寶坤告訴記者，“可能今年就應(yīng)該有相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范落地吧，現(xiàn)在經(jīng)常有消防等方面的領(lǐng)導(dǎo)過(guò)來(lái)指導(dǎo)我們的工作。”
對(duì)于國(guó)家政策的關(guān)注所帶來(lái)的影響，宋寶坤認(rèn)為，“首先是行業(yè)地位提高，行業(yè)也更加規(guī)范。以前別人問(wèn)我是做什么的，我說(shuō)做二房東，并不是很好聽(tīng)，現(xiàn)在我會(huì)告訴他們我在做長(zhǎng)租公寓。”
一個(gè)行業(yè)的規(guī)范，勢(shì)必意味著行業(yè)的整合發(fā)展，也意味沖擊和突破。從宋寶坤的個(gè)人經(jīng)歷來(lái)說(shuō)，他最直觀的感受就是，身邊的一些同行做不下去了。“前一陣我接到好幾個(gè)同行打來(lái)的電話，問(wèn)我要不要買下他們的公司，說(shuō)是不做了。不過(guò)我也不認(rèn)識(shí)他們，所以還沒(méi)做決定。”
“逆水行舟，不進(jìn)則退。”宋寶坤告訴記者，下一步要繼續(xù)擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)。
而在跟宋寶坤的談話中，記者還了解到，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也衍生出許多其他的產(chǎn)品，比如金融衍生品。有些機(jī)構(gòu)推出租房APP，舉個(gè)例子，租戶跟公寓服務(wù)商簽了半年租房合同，租房APP一次性把6個(gè)月的資金打給公寓方，往后每個(gè)月的房租租客只需要還錢給租房APP即可。
而宋寶坤也在考慮是不是要跟這樣的機(jī)構(gòu)合作。
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