房子降價(jià)的大門已經(jīng)開啟?(記者崔榮杰攝)

□本報(bào)記者　崔榮杰
　　從去年4月份調(diào)控開始后,市民一直盼望的房價(jià)下降在剛剛過去的8月份終于有所“回應(yīng)”。國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,在繼上個(gè)月出現(xiàn)持平后,8月份濟(jì)南新房價(jià)格首次出現(xiàn)了0.4%的下降。而在國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的我省四個(gè)城市中,三個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下降,一個(gè)城市持平,出現(xiàn)了“全面停漲”的局面。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,下降幅度雖然普遍偏小,但從總體情況看,各界關(guān)注的價(jià)格“拐點(diǎn)”已在眼前。
全國過半城市房價(jià)“停漲”　業(yè)內(nèi)認(rèn)為房價(jià)“拐點(diǎn)”已到眼前
　　在18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字中,房價(jià)不漲的城市首次占了上風(fēng)。數(shù)據(jù)顯示,與上月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有16個(gè),持平的城市有30個(gè),總體數(shù)量達(dá)46個(gè)。與7月份相比,8月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)。二手住宅方面,與上月相比,價(jià)格下降的城市有26個(gè),持平的城市有17個(gè),共計(jì)43個(gè)。與7月份相比,8月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了9個(gè)。
　　在統(tǒng)計(jì)的我省四個(gè)城市中,濟(jì)南、青島和煙臺(tái)新房價(jià)格均出現(xiàn)了環(huán)比小幅下降,濟(jì)寧房價(jià)與上月環(huán)比持平,而在7月只有一個(gè)城市房價(jià)環(huán)比小幅下降。二手房方面,8月四城市有兩城市房價(jià)環(huán)比下降。
　　“從總體情況來看,房價(jià)穩(wěn)定已經(jīng)沒有什么問題,房價(jià)環(huán)比下降和持平城市過半說明房價(jià)已經(jīng)朝著‘拐點(diǎn)’走去。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說。世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)山東市場部經(jīng)理梁偉也表示,單從房價(jià)持平和下降城市數(shù)量來看,房價(jià)“拐點(diǎn)”已在“眼前”,但目前離房價(jià)真正大幅下降還有距離,要看九十兩月市場的情況。
濟(jì)南新房價(jià)格年內(nèi)首次環(huán)比下降0.4%　環(huán)比跌幅全國第二,將極大改變市場各方未來預(yù)期
　　濟(jì)南房地產(chǎn)市場向來以穩(wěn)定為主,從上半年,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,濟(jì)南新房價(jià)格分別以環(huán)比0.2%、0.4%、0.5%、0.5%、0.2%、0.3%的幅度“不緊不慢”地漲著,始終不肯向下“低頭”。直到進(jìn)入下半年的7月份,濟(jì)南新房價(jià)格終于首次出現(xiàn)了“停步”,房價(jià)從此“轉(zhuǎn)向”。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì),在8月份濟(jì)南新房價(jià)格指數(shù)首次出現(xiàn)了環(huán)比0.4%的下降,同比有著3.2%的上漲,漲幅環(huán)比上月出現(xiàn)回落。在我省三個(gè)房價(jià)環(huán)比下降城市中,濟(jì)南跌幅高于青島(0.1%)和煙臺(tái)(0.3%)的幅度。在70個(gè)城市中,濟(jì)南環(huán)比跌幅僅次于重慶列全國第二。
　　對(duì)于濟(jì)南房價(jià)首次環(huán)比下降的原因,李鐵崗認(rèn)為是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行的結(jié)果,“0.4%的幅度不能說明什么大的問題,但在目前這個(gè)情況下反映了一個(gè)趨勢。”李鐵崗說,數(shù)字雖小但意義重大,能夠在很大程度上改變開發(fā)商和購房者尤其是后者的市場預(yù)期,對(duì)接下來的九十兩個(gè)月的市場產(chǎn)生重大影響。梁偉則認(rèn)為,環(huán)比下降應(yīng)該出于兩個(gè)方面的原因,一個(gè)是與該月的成交結(jié)構(gòu)有關(guān),市場上低價(jià)格的房子成交分量大,會(huì)整體拉低市場均價(jià)。而另一個(gè)重要因素是市場各家開發(fā)商推出的各種優(yōu)惠措施,一定程度上拉低了市場的成交底價(jià)。
　　以目前濟(jì)南的房價(jià)來大體判斷,0.4%的環(huán)比降幅等于房價(jià)有了大約40元左右的下降。而這一情況與市場狀況和部分市民的感受也大體相同。市民郭先生正在為購買婚房而四處看房,近兩個(gè)月看的樓盤有七八家,“雖然一些樓盤的起價(jià)較低,但這樣的房子基本很少,大部分房子的價(jià)格和前期沒有什么區(qū)別,各種優(yōu)惠加起來一平米能降個(gè)幾十塊錢。”郭先生說。
◎新聞分析　新房降價(jià)了　二手房還在漲
　　一二手房“價(jià)格倒掛”加劇,意味著“降價(jià)來臨”
　　與新房不同,8月份濟(jì)南二手房價(jià)格仍出現(xiàn)了環(huán)比0.2%的上漲,環(huán)比漲幅列全國第七,同比上漲3.2%。“一二手房市場經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)價(jià)格‘交替’的現(xiàn)象,但長期來看,兩者之間的走勢是一致的。”李鐵崗說。
　　記者了解到,目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場上的一二手房“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象正變得越來越普遍,不少新樓盤的價(jià)格穩(wěn)定下來后,通過打折促銷等方式,價(jià)格較周邊二手房的價(jià)格反倒出現(xiàn)了下降。如省城二環(huán)南路附近一樓盤的新房均價(jià)在八千二三百元,但周邊二手房的價(jià)格在8500元以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一二手房市場是互動(dòng)的,二手房集中在個(gè)人手中,對(duì)市場的反應(yīng)較開發(fā)企業(yè)來說要緩慢,一手房市場“撐不住了”,二手房市場也會(huì)有反應(yīng)。
　　“一二手房價(jià)格倒掛只有在市場處于低迷和房價(jià)向下走的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn),這也預(yù)示著房價(jià)下降馬上要來了。”梁偉說。
　　　　　　　　　　(記者　崔榮杰)

九月十月房價(jià)
降幅可能還要擴(kuò)大
　　對(duì)于8月份的房價(jià)環(huán)比下降,業(yè)內(nèi)人士表示也不排除有“偶然性”成分,房價(jià)是否真降了,還要看關(guān)鍵的九十月份市場情況和銷售效果,因此房價(jià)走向仍存“變數(shù)”。
　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,九十月份的房價(jià)或出現(xiàn)兩種情況,一種是房價(jià)真正出現(xiàn)全面大幅度下降,另一種是開發(fā)商加大促銷打折力度“死撐”,房價(jià)繼續(xù)穩(wěn)定或是繼續(xù)小幅下降。
　　而面對(duì)購房者的持續(xù)觀望,特價(jià)房和“團(tuán)購房”成為開發(fā)商增進(jìn)銷量的主要手段。如省城北部一樓盤,日前推出的團(tuán)購,滿30人,價(jià)格比均價(jià)降低四五百元,不少樓盤推出的團(tuán)購活動(dòng)都有類似優(yōu)惠幅度。但業(yè)內(nèi)人士也指出,由于數(shù)量相對(duì)存量房比例太小,單靠“特價(jià)房”和“團(tuán)購房”開發(fā)商已難以“救場”,10月份市場存量房的數(shù)量將達(dá)到高點(diǎn),開發(fā)商想真正走量還要全面降價(jià)促銷。
　　梁偉認(rèn)為,下半年市場形勢將越來越“緊張”,開發(fā)企業(yè)銷量上不去,低于原定計(jì)劃,在資金壓力下就會(huì)想辦法“解決”,一部分自有資金低的開發(fā)企業(yè)會(huì)陷入困境。在最關(guān)鍵的“金九銀十”,出現(xiàn)“金九不金”、“銀十不銀”的狀況,到10月底,部分中小開發(fā)商或出現(xiàn)價(jià)格“直降”的情況。對(duì)于未來的價(jià)格走勢,梁偉更覺得短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下降的可能性較小,最有可能的是降幅逐步拉大。開發(fā)商通過更大幅度的打折促銷等活動(dòng),拉動(dòng)房價(jià)繼續(xù)向下走,降幅會(huì)逐步擴(kuò)大。　　　　　　　　(記者　崔榮杰)